פסק-דין בתיק עת"מ 35235-03-12

1.      עתירה מנהלית בה מבוקש להורות על ביטול החלטת ועדת הערר המחוזית של מחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר") מיום 5.2.12, הדוחה את העררים שהוגשו על ידי העותר (51380/09 ו- 5189/10) ועניינם בהחלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב (להלן: "הועדה המקומית"), לאשר שתי תוכניות מפורטות לאיחוד וחלוקה: תוכנית סמל דרום שמספרה 2988א' ותוכנית סמל צפון שמספרה 2988ב' (להלן: "התוכניות המפורטות", ראו נספחים יב-יז לכתב התגובה של המשיבות 3-4).

התוכניות המפורטות נובעות מהוראותיה של התוכנית תא/2988 "פרויקט סמל", (להלן: "התוכנית הראשית", ראו נספח א' לכתב התגובה של המשיבות 3-4), אשר אושרה למתן תוקף על ידי הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל אביב (להלן: "הועדה המחוזית"), ביום 15.1.05.

2.      ובאופן ספציפי מבוקש בעתירה כדלקמן: להורות לועדת הערר ולוועדה המקומית לתקן את החלטותיהן באשר לתוכניות המפורטות, באופן בו יכללו בהן תנאים אשר יבטיחו כי זכויות הבניה הנוספות שנקבעו בתוכנית הראשית יינתנו בשקיפות וישמשו למטרתן כפי שנקבעה בתוכנית הראשית, קרי למימון פינוי המחזיקים במתחם ותו לא; לחילופין, מבוקש כי בימ"ש יורה על החזרת התוכנית הראשית לוועדה המחוזית ויורה לה לתקנה בהתאם לאמור לעיל; לחילופין, מבוקש להורות על ביטול התוכניות המפורטות או ביטול התוכנית הראשית; לבסוף, מבוקש, כי בימ"ש יורה לוועדה המקומית ליישם באופן מלא את סעיף 13.2 לתוכנית הראשית, שעניינו בשלבי פינוי המגרשים אשר בתחום התוכנית. 

3.      התוכנית הראשית בה עסקינן, נוגעת לשטח של 45 דונם, הידוע כ"מתחם סומייל", מציעה את תכנונו מחדש ומקצה בתחומה זכויות בנייה הכוללות 970 יחידות מגורים, נוסף על שטחי מסחר, משרדים ושטחים ציבוריים. יצוין, כי בחלקים גדולים מהמתחם עליו חלה התוכנית הראשית, מצויים בתים המוחזקים על ידי כאלו הטוענים לזכויות בבתים אלו. מעמדם של אלו ולמצער חלקם, שנוי במחלוקת. במתחם קיימים גם בעלי זכויות רשומים, אשר חלקם בעלי מקרקעין פנויים וחלקם בעלי מקרקעין עליהם ניצבים הבתים של המחזיקים במקרקעין במתחם.  

4.      מהחלטת ועדת הערר, ניתן ללמוד, כי היקף הזכויות אשר הוקצו בתוכנית הראשית עולה בהרבה על המקובל, כאשר בבסיסו של הקצאה זו, עמדה התפיסה, כי זכויות הבניה המוגברות נועדו לאפשר לבעלי המקרקעין בתחום התוכנית לפנות בהסכמה או בדרכים משפטיות, את המחזיקים במקרקעין.

5.      השיטה העקרונית של העמדת "קופה" של זכויות לבעלי המקרקעין לשם ביצוע הפינויים התגבשה לאחר שהניסיונות להגיע להסכמות עם המחזיקים במקרקעין בדבר מפתח מוסכם ומחייב לתמורה שתשולם להם בגין פינוייהם, במסגרת הליכי אישור התוכנית הראשית, כשלו.

6.      על כן, הוחלט לאשר את התוכנית הראשית במתווה זה, ונושא האיחוד והחלוקה נותר להסדרה מאוחרת יותר, במסגרת תוכנית מפורטת שבסמכות הועדה המקומית.

7.      עניינה של ההחלטה בטענות הסף שהועלו ע"י המשיבים.

8.      העותר, שהנו אחד המחזיקים במקרקעין שבמתחם התוכנית ולטענתו משמש כיו"ר ועד השכונה,  סבור, כי הועדה המחוזית קבעה באופן כללי, כי זכויות הבנייה הנוספות יחולקו לבעלי המקרקעין וזאת על מנת לממן את פינוייהם של המחזיקים במקרקעין, אולם את נוסחת החלוקה, היינו התנאים והקריטריונים, הותירה להחלטת הועדה המקומית במסגרת התוכניות המפורטות.

9.      לדידו של העותר, הועדה המקומית פעלה שלא על פי כללי המשפט הציבורי ועקרון השקיפות, שעה שידעה מהו ההיקף המספרי של הטבות הבנייה, ובכל זאת לא קבעה תנאים לעניין מתן ההטבה הכלכלית ואף לא ביקשה לבדוק נתון כלשהו בטרם הקצתה את זכויות הבניה הנוספות. כך למשל, לטענתו, הועדה המקומית לא הבחינה בין בעל מקרקעין שעליו לפנות מחזיקים ובין בעל מקרקעין פנויים, וכן לא בדקה את מס' הפינויים, עלות הפינויים, תנאי הפינוי וכיוצ"ב.

10.  לפיכך, לגישתו של העותר, הועדה המקומית חילקה הטבות כלכליות ציבוריות לגורמים פרטים, ללא מתן דין וחשבון לציבור שמשמעו בעניין זה, שקיפות מספרית, הכוללת נתונים מספריים באשר להיקף התמיכה וההטבות המחולקות.

11.  לבסוף, מבקש העותר להדגיש, כי הוא איננו דורש שבמסגרת התוכנית הראשית ו/או התוכניות המפורטות יקבע סכום הפיצוי שיקבל כל מחזיק עם פינויו, וכי מקובלת עליו הקביעה כי נושא היחסים בין הבעלים למחזיקים הוא נושא שצריך להיות מוכרע בבימ"ש ולא במוסדות התכנון, אולם, לדידו, אין בקביעה זו בכדי לפטור את ועדות התכנון מקביעת תנאים ופעולה בשקיפות על מנת להבטיח כי מטרת ההקצאה בתוכנית הראשית של זכויות הבניה הנוספות תהא לצורך מימון פינוי מחזיקים, ולא תינתן כמתת חינם לבעלים.  

12.  מנגד, טוענות המשיבות, כי דין העתירה להדחות על הסף, מחמת שיהוי ניכר, מעשה בי"ד- השתק עילה, חוסר סמכות עניינית, חוסר תום לב, חוסר ניקיון כפיים ושימוש לרעה בהליכי משפט, וכן בגין אי מיצוי הליכים- היות העתירה מוקדמת. המשיבות העלו טענות רבות גם לגופה של העתירה, שבגינן הן סבורות שדינה, גם כן, לדחייה. 

13.  לאחר שנתתי דעתי לכל טענות הצדדים, הגעתי לידי מסקנה, כי דין העתירה להדחות על הסף הן על יסוד כל אחת מטענות הסף כפי שיפורטו להלן, והן נוכח משקלן המצטבר.  

שיהוי 

14.  ברי, כי הסעדים המבוקשים בעתירה אשר נוגעים במישרין לתוכנית הראשית קרי, ביטולה או למצער תיקונה (סעדים ב' וג') לוקים בשיהוי ניכר, שכן עסקינן בתוכנית תקפה מזה כ- 7 שנים, אשר עברה את כל הליכי התכנון הנדרשים, כאשר העותר נטל חלק בהם והביע את הסתייגותו במעלה הדרך התכנונית, ובסופו של יום, בחר, מסיבות השמורות עימו, שלא הגיש עתירה בגינה, ועל כך אין לו להלין אלא על עצמו. יתרה מזאת, צודקות המשיבות, כי מדובר אף בשיהוי אובייקטיבי, שכן צדדים שלישיים הסתמכו על התוכנית הראשית, וביניהם הועדה המקומית אשר השקיעה תשומות רבות בהכנת התוכניות המפורטות אשר נובעות מכוחה.

15.  עיון מדוקדק בסעד העיקרי בעתירה העוסק, לכאורה, בעקיפין בתוכנית הראשית, ועניינו בדרישה לקביעת תנאים בתוכניות המפורטות למתן זכויות הבניה המוגברות, מעלה, כי התוכנית הראשית קבעה זה מכבר, את אבני הדרך ואת המתווה הספציפי למימוש הזכויות הנוספות, כאשר התנתה זאת, בין היתר, בביצוע הפינויים בפועל, קבעה את שלביות הפינוי וכיוצ"ב (סעיף 13 לתוכנית הראשית).

16.  אשר על כן, טענות באשר לקונקרטיות ההסדר ולצורך בקביעת תבחינים למימוש הזכויות, עניינים בתוכנית הראשית שהיא, כאמור, האכסניה המתאימה, הלכה למעשה, לקביעות מהותיות מסוג זה, ולא בתוכניות המפורטות שעניינן איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, המהוות הוצאה מן הכוח אל הפועל את הוראות התוכנית הראשית, ואין ביניהן לבין קביעת התנאים המהותיים למימוש זכויות הבנייה של בעלי המקרקעין, דבר וחצי ודבר.   

17.  לפיכך, משעה שאושרה התוכנית הראשית והעותר לא מימש את זכויותיו, אין הוא יכול לתקוף עניינים שאופן הסדרתם נקבע בתוכנית הראשית, במסווה של תקיפת הוראותיהן של התוכנית המפורטת והחלטת ועדת הערר, ויש לדחות ניסיון זה מחמת שיהוי ניכר.